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      【案例】開放式小區的業主能否以未享受物業服務拒交物業費

        

        開放式小區的業主以未享受物業服務,拒絕繳納物業費,他們的這種做法能否得到法律的支持呢?2017年6月19日,柳城縣人民法院河東巡回組就審結了這樣的案子。

        事情的經過是這樣:被告購買某公司位于柳城縣的房屋,該房屋建筑面積502.02平方米,并于2014年10月21日領取鑰匙收房。被告所在的小區屬于商業街性質。2015年3月26日原告與某公司簽訂《柳城某小區前期物業服務合同》,約定原告為上述小區提供物業服務,并采取包干制按建筑面積每平方米每月0.4元收取物業服務費,期限為2015年4月1日至2018年3月30日,并約定了服務內容與質量、違約責任等內容。原告于2015年4月1日進駐該小區并提供物業服務,因此要求被告繳納2015年4月1日至2017年2月28日的物業服務費及滯納金。被告認為,原告要求被告繳納上述費用沒有依據,雙方發生糾紛,原告訴至本院,提出上述訴請。

        被告辯稱,其一,原告沒有訴訟主體資格。其二,某公司在向被告交房的時候,告知被告沒有物業服務;被告也沒有與原告簽訂任何物業服務合同。被告的房屋位于公共道路旁邊,屬于商業街,沒有綠化和相關公共設施,路燈是政府部門負責維護。原告未在該區域服務過,也未將服務內容、標準及收費項目與標準進行過公示。因此,原告的訴請沒有事實與法律依據,要求駁回原告的訴訟請求。

        那么,本案的被告能否以未享受物業服務拒交物業費呢?根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條:“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同,以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同,對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的,人民法院不予支持!钡囊幎,原告與柳城某小區建設單位公司所簽訂的《柳城某小區前期物業服務合同》系雙方的真實意思表示,未違反法律規定,合法有效,原告也已經在該小區實際提供物業服務至今,因此該合同對該小區全體業主均有約束力。原告按照合同的約定為該小區業主提供物業服務,基本履行了應盡義務;被告作為該小區的業主,接受了原告提供的物業服務,即應按合同約定履行交費義務。

        那么,本案中原告在履行合同時是否存在瑕疵問題?被告所在的小區屬于商業街,小區沒有圍墻,車輛可以自由出入,客觀條件造成該小區不利于管理,不屬于原告的原因造成該小區物業服務不完善。因此,法律對開放式小區的業主以未享受物業服務為由拒交物業費的做法是不予支持的。


      (文章來源于河南省物業管理協會官網)

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